Аренда является традиционным институтом российского права, нашедшим должное регулирование в законодательстве. Последний Гражданский Кодекс РФ (далее «Кодекс») существенно изменил правовую базу аренды, адаптировав ее к современным условиям. Сохранив многие положения ранее принятого законодательства, глава 34 Кодекса прежде всего расширила виды аренды, отразив специфику их регулирования.
      Дела, связанные с заключением, исполнением и прекращением договора аренды, составляют значительную категорию споров, рассматриваемых арбитражными судами. Анализ судебной практики Высшего арбитражного суда РФ (далее «ВАС») свидетельствует, что абсолютное большинство дел по аренде касается договоров аренды зданий и нежилых помещений. Среди них, в свою очередь, значительное место занимают споры по расторжению договора аренды и споры по арендной плате (об изменении размера, взыскании задолженности и т.д.).
      Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены в статье 619 Кодекса. Одновременно предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Данная норма была применена в споре, в котором арендодатель - комитет по управлению имуществом заявил требование о выселении арендатора.
      Суд первой инстанции иск удовлетворил на том основании, что договором была предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.
      Президиум ВАС (Постановление от 23 декабря 1997 г. № 4180/97) оставил решение суда в силе. При этом указал, что поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено договором, ответчик знал о последствиях, указанных в соответствующем пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.
      Согласно статье 8 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Кодекса независимо от даты их заключения.
      Другой вопрос, связанный с применением статьи 619 Кодекса, получил отражение в Информационном письме ВАС от 5 мая 1997 г. N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Статья 619 Кодекса предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. ВАС разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В конкретном деле такими нарушениями явились систематическое невнесение арендной платы, невыполнение обязательств по ремонту арендованного помещения, заключение договоров субаренды без разрешения арендодателя.
      Однако такой подход не является однозначно применимым во всех случаях. В другом деле Президиум ВАС (Постановление от 3 марта 1998 г. № 7839/97) оставил в силе решение суда о расторжении договора аренды с связи с использованием арендатором арендованных помещений с существенным нарушением условий договора. Суд установил, что в нарушение договора арендатор сдавал помещения в поднаем без письменного разрешения собственника и не вносил арендную плату несколько лет. При этом ВАС указал, что суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещений от сторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц, независимо от оформления договоров субаренды, является свидетельством неисполнения договорного обязательства, что является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Кодекса.
      Такой вывод представляется правильным. Устранение арендатором допущенных нарушений договора может рассматриваться как основание для отказа в досрочном расторжении договора аренды только с учетом всех фактических обстоятельств дела, в том числе, характера и тяжести нарушений, возможности их устранения и соответствия этого интересам собственника.
      В целом, из анализа практики Президиума ВАС по рассмотрению дел в порядке надзора следует, что пересмотр вступивших в законную силу решений по делам, возникших из арендных отношений, в основном, не связан с неправильным применением норм материального права по аренде. Наиболее часто встречающимся основанием изменения или отмены решений, постановлений в порядке надзора является необоснованность судебного акта. В первую очередь, по делам об арендной плате, когда отменяются состоявшиеся по делу судебные акты и дело направляется на новое рассмотрение для полного выяснения и оценки фактических обстоятельств дела.
      Например, арендатор предъявил требование о взыскании суммы излишне уплаченной арендной платы и задолженности за выполненные работы по переоборудованию арендованных помещений.
      В договоре аренды было предусмотрено, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещений возмещаются арендатору путем частичного погашения арендной платы в течение определенного срока при предоставлении согласованных актов на выполненные работы.
      Данное положение соответствует пункту 1 статьи 616 Кодекса, регулирующей вопросы распределения обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Поэтому арендатор был вправе требовать уменьшения арендной платы с целью возмещения затрат на переоборудование помещений. Однако, в деле отсутствовали акты приемки выполненных работ или другие документы, свидетельствующие о согласовании с арендодателем объемов произведенных затрат. В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение (Постановление Президиума ВАС от 11 апреля 2000 г. № 8567/99).
      В другом деле (Постановление Президиума ВАС от 02 июля 1996 г. № 678/96) арендодатель предъявил требование о взыскание задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.
      В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Однако ответчик утверждал, что арендодатель не исполнил обязанности по передаче помещения по акту сдачи-приемки и что арендуемое помещение находится на капитальном ремонте. Поэтому арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией.
      Президиум ВАС отменил состоявшиеся судебные акты, которыми исковые требования были удовлетворены, и указал, что вывод апелляционной инстанции о том, что ответчик обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения, ошибочен. Согласно статье 307 Кодекса, в силу обязательства, возникшего из договора, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности. Поэтому арендодатель вправе требовать арендную плату только после передачи помещения арендатору по акту сдачи-приемки.
      Среди прочих дел интересны споры, связанные с выкупом арендованного имущества. Согласно статье 624 Кодекса в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
      Так, в конкретном споре арендатор заявил требование о понуждении заключить договор купли-продажи здания на основании предусмотренного договором права выкупа арендованного здания по его стоимости на день заключения договора аренды. Первоначально иск был удовлетворен. Президиум ВАС (Постановление от 16 мая 2000 г. № 9377/99) отменил состоявшиеся по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение на том основании, что в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена здания и порядок ее внесения. Вместе с тем, согласно статье 555 Кодекса при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
      Таким образом, при включении в договор аренды права выкупа арендованного имущества необходимо учитывать требования, предъявляемые к договору продажи вида имущества, являющегося предметом выкупа, и включать соответствующие положения в договор аренды, а также предусматривать в нем порядок разрешения разногласий по заключению договора продажи.
      В целом, уровень развития законодательства об аренде позволяет судьям в большинстве случаев принимать законные и обоснованные решения. Исчерпывающее регулирование в Кодексе большинства вопросов, связанных с договором аренды, обусловило тот факт, что за 5 лет действия части второй Кодекса не возникло необходимости подготовки отдельных разъяснений по применению арбитражными судами законодательства об аренде, за исключением вопроса государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.
      Дело в том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Кодекса, договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. При этом договоры аренды зданий и сооружений подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок менее одного года (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Что касается государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, в Кодексе отсутствуют соответствующие нормы. Поэтому неоднократно возникал вопрос о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Кодекса.
      Президиум ВАС в Информационном письме от 01 июня 2000 г. № 53 разъяснил, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, то к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, предусмотренные в пункте 2 статьи 651 Кодекса. Соответственно, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Кодекса.