Учитывая тот факт, что в настоящее время на территории г. Москвы повсеместно ведется строительство нового жилья (реконструкция старого), широкое распространение получили договоры, посредством которых привлекаются денежные средства физических и юридических лиц (далее по тексту - Дольщики) для участия в финансировании такого строительства.
      Наиболее часто такое финансирование осуществляется путем заключения с Дольщиками договоров о долевом участии в строительстве и договоров о совместной деятельности.
      На практике некоторые Инвесторы, недобросовестно исполняя свои обязательства, либо заведомо не желая их исполнять, заключают такие договоры, что у Дольщиков даже нет оснований для предъявления требований об их принудительном исполнении через судебные инстанции, не говоря уже о штрафных санкциях.
      С целью защиты интересов Дольщиков и учитывая большое количество нормативных актов, регулирующих эти вопросы, в которых нелегко разобраться, приведем наиболее важные аспекты, связанные с заключением вышеуказанных договоров.
      В первую очередь, при заключении указанных договоров Дольщикам необходимо удостовериться в правоспособности Инвесторов на их заключение.
      В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 426 от 19 мая 1999 г. реализация инвестиционных проектов нового строительства на территории г. Москвы в случаях небюджетного финансирования осуществляется на конкурсной основе и на условиях инвестиционных Контрактов между Правительством Москвы и привлекаемым инвестором.
      Основной распорядительный документ, определяющий право строительства объекта - инвестиционный контракт и акт о результатах реализации инвестиционного проекта (части, выделенной очереди, пускового комплекса), которые, в свою очередь, являются основанием для оформления имущественных и земельных отношений с соблюдением процедуры оформления, установленной городскими нормативными актами.
      Все контракты по реконструкции и строительству, а также дополнительные соглашения к ним и акты о результатах реализации инвестиционных проектов по жилым объектам подлежат учетной регистрации в Комитете муниципального жилья ( Распоряжение Мэра №935-РМ от 28 ноября 1997 года). Инвестиционные контракты должны представляться для учетной регистрации в Комитет муниципального жилья в течение месяца после согласования Мосгосэкспертизой технико-экономического обоснования (эскизного проекта) с поэтажной планировкой.
      До учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств на строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.
      В соответствии с вышеуказанным распоряжением, для проведения учетной регистрации инвестиционного контракта в КМЖ Инвестор представляет (т.е. уже должен иметь) следующие документы:
      1.  Распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство (реконструкция, капитальный ремонт) жилого дома (постановление Правительства Москвы о предоставлении земельного участка и т.п.).
      2.  Учредительные документы инвестора (устав, свидетельство о регистрации).
      3.  Инвестиционный контракт, заключенный уполномоченным лицом от имени Правительства Москвы.
      4.  Технико-экономическое обоснование, включающее эскизный проект с поэтажной планировкой, утвержденное Мосгосэкспертизой.
      5.  Протокол поквартирного распределения долей, подписанный всеми участниками инвестиционного контракта.
      6.  Договор, заключенный инвестором с организацией, уполномоченной городом на выполнение работы по подготовке паспортов квартир (при наличии в инвестконтракте обязанности инвестора финансировать работу по паспортизации квартир).
      Оформление имущественных прав на недвижимое имущество в инвестиционном объекте, пусковом комплексе производится в установленном порядке после полного выполнения обязательств и условий инвестиционного контракта (дополнительных соглашений к нему) соответственно в:
      -  Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы - общие площади в объеме жилищного фонда на объекте (общая площадь квартир);
      -  Департаменте государственного и муниципального имущества города Москвы - общие площади в объеме нежилого фонда на объекте (общая нежилая площадь - полезная, общего пользования и инженерного назначения);
      -  Московском земельном комитете - земельно-правовые отношения после оформления имущественных прав на жилые и нежилые помещения.
      Имущественные права подлежат государственной регистрации в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
      Обобщая вышеизложенное можно сделать вывод о том, что к моменту заключения договоров с Дольщиками Инвестор уже должен располагать всеми необходимыми распорядительными документами.
      В случае, если Правительство Москвы не участвует в строительстве объекта жилого фонда, Инвестор на момент заключения договора с Дольщиком должен располагать следующим комплектом документов:
      -  Инвестиционный контракт, заключенный между Инвестором и Застройщиком (в случае если Инвестор и Застройщик одно лицо, то инвестиционный контракт не требуется);
      -  Постановление Правительства Москвы о выделении земельных участков под строительство;
      -  Распоряжение префекта соответствующего административного округа о предоставлении земельного участка в аренду;
      -  Договор о предоставлении земли в аренду сроком на 49 лет (данный договор должен быть зарегистрирован в Москомрегистрации);
      -  Заключение Московской Государственной Вневедомственной экспертизы.
      Во вторую очередь при заключении договора необходимо подвергнуть юридическому анализу текст договора.
      Приведем следующие рекомендации по содержанию договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, заключаемым Инвестором с Дольщиками.
      Названные договоры должны включать в себя следующие обязательные условия:
      1.  Условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках которого они заключаются.
      2.  Обязательство инвестора зарегистрировать договор в Комитете муниципального жилья (учетная регистрация).
      3.  Описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры (квартир) согласно утвержденной проектно - сметной документации с указанием индивидуального номера объекта.
      4.  Размер инвестиционного взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в период строительства.
      5.  Срок завершения строительства (приемки дома госкомиссией) и передачи квартир в собственность Дольщиков, передавших по договору финансовые средства Инвестору.
      6.  Ответственность сторон за неисполнение условий договора. Условия расторжения и переуступки прав.
      7.  Обязательство Дольщиков, передавших средства на строительство жилья, о представлении договоров переуступки прав по договорам о привлечении финансовых средств в жилищное строительство для учетной регистрации в Комитете муниципального жилья.
      Также немаловажными является отражение в договорах положений, позволяющих защитить интересы Дольщиков. Для этого необходимо предусмотреть в договоре:
      1.  На кого и в каком порядке возлагается обязанность по проведению государственной регистрации права собственности Дольщиков на объект недвижимости.
      2.  Обязанность Инвестора по обеспечению сохранности объекта недвижимости до окончания регистрации права собственности на него.
      3.  Основания одностороннего отказа Дольщика от исполнения обязательств по договору (просрочка сдачи дома в эксплуатацию, не оформленное в установленном порядке право собственности Дольщика);
      4.  Требования к качеству объекта недвижимости (соответствие ГОСТу и иным обязательным требованиям в области строительства);
      5.  Установление гарантийного срока на объект недвижимости (наличие такого положения позволит все обнаруженные в течении этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта недвижимости и подписании акта приема-передачи, устранить за счет Инвестора).
      Не лишним будет еще раз отметить, что договора по инвестиционным контрактам, заключенным от имени Правительства Москвы на строительство и реконструкцию жилых домов в г. Москве и все договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья, за исключением договоров, оформляемых городским инвестором (Управлением внебюджетного планирования развития города), подлежат обязательной учетной регистрации в Комитете муниципального жилья.
      Третий этап - оформление государственной регистрации права собственности Дольщика на финансируемый им объект недвижимости.
      Если согласно условиям договора обязанность по проведению государственной регистрации возложена на Дольщика, то последнему необходимо руководствоваться следующим при проведении такой регистрации.
      Государственная регистрация прав включает в себя следующие этапы:
      -  прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
      -  правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
      -  установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
      -  внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
      -  совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
      Проведенная государственная регистрация возникновения у Дольщика права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
      Государственная регистрация договоров оформляется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
      Государственная регистрация прав проводится на основании заявления Дольщика или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
      К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
      Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
      Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
      Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
      Общие требования к комплекту представляемых на регистрацию документов.
      Для регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними должен быть представлен комплект документов в составе.
      -  заявление;
      -  документ, подтверждающий оплату регистрации;
      -  документы о субъектах права (физических или юридических лицах);
      -  документы, описывающие объекты права (жилое помещение);
      -  документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, т.е. документы, подтверждающие наличие заявленного на регистрацию права;
      -  иные документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с требованиями действующего законодательства.
      Оплата.
      Таким документом может быть:
      -  квитанция об оплате;
      -  платежное поручение или его копия;
      -  извещение или его копия.
      При представлении копии платежного поручения или извещения одновременно должен быть представлен подлинник, который возвращается заявителю.
      Документы о субъекте права.
      -  Физические лица представляют: документ, удостоверяющий личность, и при необходимости его копию (включая лист о семейном положении).
      1)  Документами, удостоверяющими личность гражданина Российской Федерации, могут быть:
      -  общегражданский паспорт старого образца (гражданина СССР);
      -  общегражданский паспорт нового образца (гражданина Российской Федерации);
      -  удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
      -  общегражданский заграничный паспорт Российской Федерации для лиц, выезжающих на постоянное место жительство с отметкой "Для проживания за границей", "Принят на учет на ПМЖ";
      -  справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта (форма N 1);
      -  выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение беженца установленного образца с фотографией (срок действия 3 года со дня выдачи).
      2)  Иностранные граждане (ближнего зарубежья) представляют документ, удостоверяющий личность, с переводом документа на русский язык, верность которого удостоверена нотариусом. Иностранные граждане (дальнего зарубежья) представляют документ, удостоверяющий личность, и визу.
      3)  Юридические лица представляют:
      -  свидетельство или другой документ о государственной регистрации юридического лица (решение исполкома Совета народных депутатов);
      -  учредительные документы юридического лица с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений;
      -  копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах;
      -  копию распорядительного документа об учреждении унитарного предприятия, верность которой удостоверена печатью и подписью руководителя предприятия;
      -  копии протоколов общих собраний юридических лиц - участников сделки о назначении (избрании) директора (генерального директора) организации или выписок из них, верность которых подтверждена подписями соответствующих руководителей и печатью организации.
      Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.
      4)  Требования к доверенности. Доверенность предъявляется в оригинале.
      Доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена.
      При отсутствии нотариального удостоверения доверенности документы на регистрацию могут быть приняты только от самого заявителя с предъявлением документа, удостоверяющего личность.
      Документы об объекте права.
      -  Заявитель представляет документы, описывающие объект недвижимости, права на который заявлены к регистрации, или их копии, верность которых должна быть заверена органом, выдавшим указанные документы, или нотариально.
      Жилые помещения описываются поэтажным планом и экспликацией, выдаваемыми органами БТИ.
      Документы - основания для государственной регистрации.
      Документы (договор о долевом участии в строительстве и т.п.) - основания представляются в подлинниках и копиях. Верность копий документов - оснований должна быть заверена нотариально.
      К иным документам, необходимым для государственной регистрации прав в соответствии с требованиями действующего законодательства относятся - разрешение органов опеки и попечительства, согласие супруга на совершение сделки, согласие сособственников на регистрацию права на долю в общей долевой собственности и др.
      Учитывая, что, с одной стороны, заключение и исполнение договоров о долевом участии в строительстве объектов жилого фонда и договоров о совместной деятельности по строительству жилья является сложным для граждан с точки зрения необходимости соблюдения и выполнения широкого круга необходимых процедур и формальностей, а с другой стороны, достижение цели инвестирования - приобретение объекта недвижимости в собственность - для граждан имеет особую ценность и значение, то уже на этапе заключения договора целесообразно прибегнуть к помощи специалистов, обладающих достаточными знаниями и навыками, использование которых позволит достичь необходимого результата.