|
Основные вопросы правового регулирования земельных отношений в РФ
Основным законодательным актом, регулирующим основы земельных отношений в РФ, является Конституция Российской Федерации.
Статьей 9 Конституции РФ установлено, что: "земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности."
Конституцией РФ также установлено, что: "Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются на основе Федерального закона." (ст.36 Конституции РФ).
Вопросы владения, пользования и распоряжения землей отнесены Конституцией РФ к совместному ведению РФ и субъектов Российской Федерации (ст.72 Конституции РФ).
Федеральным законом, определяющим условия и порядок землепользования является Земельный кодекс Российской Федерации (от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ), конкретизирующий основные положения, закрепленные в Конституции РФ.
С введением в действие Кодекса введена в действие глава 17 Гражданского кодекса РФ, регулирующая некоторые вопросы о праве собственности и других вещных правах на землю.
Частично вопросы, урегулированные ГК РФ, нашли отражение и в Земельном кодексе.
Так, общие вопросы владения и пользования земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения рассмотрены и ГК РФ и Земельным кодексом.
Однако, если ст.267 ГК РФ владельцу такого участка предоставлялось право передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование другим лицам, то п.2 ст.21 Земельного кодекса установлено, что: "распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участком по наследству".
В ГК РФ и в Земельном кодексе прописаны вопросы сервитута - права ограниченного пользования чужим земельным участком.
При этом в Кодексе подробно прописаны вопросы публичного сервитута, по вопросам же частного сервитута в Кодексе имеется отсылка к гражданскому законодательству (п.1 ст.23, п.1 ст.48 Кодекса).
В ГК РФ положения о частном сервитуте изложены в статьях 274-276.
В отличие от ГК РФ Земельным кодексом регулируется широкий круг вопросов землепользования.
Кодексом определен состав земель в РФ в зависимости от их целевого назначения, определены органы исполнительной власти, осуществляющие отнесение земель к соответствующим категориям и перевод земель из одной категории в другую, а также определены полномочия Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений.
Земельным кодексом определены следующие виды собственности на землю в РФ: собственность граждан и юридических лиц, в т.ч. иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц; государственная собственность, подразделяющая на собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов Российской Федерации; собственность муниципальных образований (муниципальная собственность).
Кроме права собственности на землю Кодексом установлено, что земельные участки могут находиться:
- в постоянном (бессрочном) пользовании государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления и граждан, если это право возникло у граждан до введения в действие Кодекса (вновь гражданам в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки не предоставляются);
- в пожизненном наследуемом владении гражданам, если это право возникло у них до введения в действие Кодекса в отношении земельных участков, являвшихся государственной или муниципальной собственностью. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается;
- на праве аренды у физических и юридических лиц - резидентов РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства;
- на праве безвозмездного срочного пользования в пользовании граждан и юридических лиц.
В отношении земельных участков, находящихся во владении, пользовании и распоряжении одних лиц, может быть установлено право ограниченного пользования этими участками другими лицами - сервитут, подразделяемый на частный сервитут и публичный сервитут.
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации (ст.25 Кодекса).
На практике наиболее распространенными основаниями возникновения прав на землю являются сделки купли-продажи и аренды.
Законодательством также установлен ряд специальных оснований возникновения прав на земельные участки.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственнику здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, предоставлено преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п.п.1, 3 ст.35 Кодекса).
В случае, если здания, строения и сооружения принадлежат владельцу земельного участка, на котором они расположены, отчуждение их проводится только вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Если здания, строения, сооружения расположены на земельном участке, принадлежащем их владельцу, то отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений не допускается (п.4 ст.35 Кодекса).
Законодательством также урегулированы вопросы приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (ст.36 Кодекса).
В частности, Кодексом установлено следующее.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, а исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Поскольку институт частной собственности на землю в РФ введен сравнительно недавно, основной оборот земельных участков составляют земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Действующим земельным законодательством достаточно полно урегулированы вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность, в аренду и в случаях, установленных Кодексом, в безвозмездное срочное пользование. Кроме этого указанные земли могут предоставляться юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование (п.1 ст.20 Кодекса).
Кодексом установлен общий порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем Кодексом достаточно подробно урегулирован порядок предоставления земельных участков для строительства из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Так, установлено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование (ст.30 Кодекса).
Кодексом также определен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст.34 Кодекса).
В части оборота земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, законодательством установлено следующее.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст.260 ГК РФ).
Земельным кодексом в отношении земель, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц, установлена возможность предоставления этих земель собственниками в безвозмездное срочное пользование другим гражданам или юридическим лицам (п.1 ст.24 Кодекса).
Земельные участки, которые находятся в пожизненном наследуемом владении граждан, переходят к иным лицам по наследству на том же праве пожизненного наследуемого владения (п.2 ст.21 Кодекса).
Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
Кодексом и федеральными законами устанавливаются основания для изъятия из оборота земельных участков и ограничения оборота земельных участков.
Так, Кодексом установлены основания для изъятия из оборота земельных участков, занятых объектами, находящимися в федеральной собственности. К ним относятся следующие объекты:
- государственные природные заповедники и национальные парки. При этом в соответствии с п.6 ст.95 Кодекса в отдельных случаях в границах национальных парков допускается наличие иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на земли национальных парков;
- здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
- здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;
- объекты организаций федеральной службы безопасности;
- объекты организаций федеральных органов государственной охраны;
- объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- исправительно-трудовые учреждения и лечебно-трудовые профилактории соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;
- воинские и гражданские захоронения;
- инженерно-технические сооружения линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ (п.4 ст.27 Кодекса).
Кодексом также установлено ограничение оборота находящихся в государственной или муниципальной собственности ряда земельных участков.
К землям с ограниченным оборотом относятся земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением государственных природных заповедников и национальных парков;
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- представленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, кроме изъятых из оборота земель, занятых объектами федеральной собственности;
- земли в границах закрытых административно-территориальных образований, кроме тех, которые изъяты из оборота;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (п.5 ст.27 Кодекса).
Положениями Кодекса не регулируется оборот земель сельскохозяйственного назначения. Оборот этих земель регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Федеральный закон № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" принят 24 июля 2002 г.
Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения по обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Так, в частности, оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с сохранением целевого использования земельных участков, с соблюдением установленных предельных размеров и требований к местоположению земельных участков, а также с соблюдением иных принципов, установленных законом.
Законом установлены особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения при их купле-продаже, аренде, наследовании, предоставлении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду гражданам или юридическим лицам; а также особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки.
Законом введены ограничения прав на земли сельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Положения Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.
Законодательством РФ установлен принцип платности землепользования.
Использование земельных участков, кроме случаев, установленных Кодексом, осуществляется за плату, в двух формах: земельного налога (до введения в действие налога на недвижимость) и арендной платы (п.1 ст.65 Кодекса).
При отчуждении земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, стоимость этих участков определяется в договорах купли-продажи.
Физические и юридические лица - собственники земельных участков могут также отчуждать их безвозмездно на основании договоров дарения.
Предоставление земельных участков, находящихся в собственности государства или в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, кроме случаев, установленных Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Федерации (п.2 ст.28 Кодекса).
Размер арендной платы определяется в договорах аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п.3 ст.65 Кодекса).
Для целей налогообложения, а также для иных целей, предусмотренных Кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земли в порядке, установленном Правительством РФ (п.2 ст.66 Кодекса).
Рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1 ст.66 Кодекса).
Действующим законодательством установлен принцип нормирования предоставляемых земельных участков.
Так, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, указанных выше, устанавливаются:
- федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;
- законами субъектов РФ - из земель, находящихся в собственности субъектов РФ;
- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.
Для иных целей, чем указанные выше, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст.33 Кодекса).
Земельным законодательством, и в частности Земельным кодексом РФ, установлены основания и порядок прекращения и ограничения прав на землю.
Глава VII Кодекса содержит основания, согласно которым возможно прекращение права собственности на земельные участки, права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, права пожизненного наследуемого владения земельными участками, аренды земельного участка, права безвозмездного срочного пользования земельным участком, прекращения сервитута, и условия прекращения этих прав.
Кроме этого, законодательством установлена возможность и определены порядок и основания изъятия земельных участков. Земельные участки могут изыматься, в том числе, путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд, могут быть конфискованы или реквизированы.
В части ограничений прав на землю Кодексом установлено, что основания этих ограничений могут содержаться в Кодексе и федеральных законах.
Кодексом также установлен ряд конкретных ограничений прав на землю.
Так, могут устанавливаться особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст.56 Кодекса).
Кодексом определены порядок защиты прав на землю и порядок рассмотрения земельных споров (глава IХ Кодекса).
Кодексом, в частности, установлено, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке и что земельные споры также рассматриваются в судебном порядке.
Представляется целесообразным более подробно остановиться на вопросах землепользования в РФ иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства.
Для иностранных физических и юридических лиц и лиц без гражданства в области землепользования в РФ законодательством РФ установлен ряд ограничений.
Ограничения установлены в отношении видов земель, определенных Кодексом, кроме земель сельскохозяйственного назначения.
Так, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п.3 ст.15 Кодекса).
В отличие от физических лиц и юридических лиц - резидентов РФ, которым земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, могут предоставляться в собственность как за плату, так и бесплатно, в определенных действующим законодательством случаях, иностранным физическим и юридическим лицам, лицам без гражданства земельные участки из числа государственных или муниципальных земель предоставляются в собственность только за плату (п.5 ст.28 Кодекса).
Право аренды земельных участков в РФ предоставлено иностранным гражданам и лицам без гражданства, т.е. физическим лицам. Иностранные юридические лица правом аренды земельных участков в РФ не наделены (п.1 ст.22 Кодекса).
Предоставление иностранным физическим лицам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих положений законодательства.
Предоставление указанным лицам земельных участков для строительства и в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (пп.2 п.12 ст.30 Кодекса) и только за плату (п.5 ст.28 Кодекса), за исключением участков, находящихся на приграничных территориях (п.3 ст.15 Кодекса).
Предоставление участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (п.3 ст.30 Кодекса) только иностранным гражданам и лицам без гражданства, т.е. только физическим лицам (п.1 ст.22 Кодекса).
При этом земельные участки не предоставляются в собственность в случаях, если эти земельные участки:
- изъяты из оборота;
- на их приватизацию установлен запрет;
- зарезервированы для государственных и муниципальных нужд (п.4 ст.28 Кодекса).
В отношении прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земельные участки, собственниками которых они не являются и на которых расположены принадлежащие этим лицам здания, установлено, что они имеют преимущественное право покупки или аренды указанных земельных участков (п.5 ст.35 Кодекса).
В отношении земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды (ст.3 Закона).
|
