|
Отдельные вопросы правового регулирования использования нежилых помещений
1. В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Согласно части 2 пункта 1 той же статьи ГК РФ законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статья 1) к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Таким образом, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" расширяет перечень объектов недвижимости и включает в него наряду со зданиями и сооружениями также и жилые, и нежилые помещения.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Гражданское законодательство содержит и иные определения понятия "нежилое помещение". Так, в ФЗ "О товариществах собственников жилья" помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
В соответствии с Законом г.Москвы от 2.04.1997 г. "О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г.Москве" (статья 2) под объектами нежилого фонда понимаются расположенные на территории города Москвы отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно - пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения.
Законом г.Москвы от 17 марта 1999 года N 8 в данную норму были внесены изменения и в настоящее время под объектами нежилого фонда понимаются:
- отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части;
- нежилые помещения в жилых домах и их части, включая встроенно-пристроенные и их части, а также технические и иные помещения нежилого назначения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду.
Полагаем, что изменение формулировки связано с принятием ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором используются только понятия здание, сооружение, жилые и нежилые помещения и их части.
Таким образом, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. При этом характеризуется обособленностью от иных помещений и способностью к самостоятельному использованию.
2. Вопрос о наличии зарегистрированных прав на нежилые помещения может быть выяснен в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
Дополнительно информация о лицах - владельцах помещений в здании может быть получена в Бюро технической инвентаризации, которое ведет технический паспорт на здание, содержащий характеристики здания и сведения о правообладателях, а также включающий поэтажный план с эспликацией. Данные БТИ относятся к данным технического учета и могут отличаться от данных Москомрегистрации.
3. В вопросе необходимости получения одним из собственников помещений здания согласия других собственников при проведении в здании строительных работ следует руководствоваться следующим.
Порядок проведения строительных работ на территории Москвы установлен Распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве".
Данное Положение определяет порядок осуществления инвестиционно-строительной деятельности - от обращения заявителя в органы власти г.Москвы до получения Разрешения (ордера) на производство строительно-монтажных и земляных работ всех видов, включая реконструкцию, перепланировку и переоборудование помещений. Положение обязательно для всех участников этой деятельности независимо от форм собственности и источников финансирования.
Предпроектная и проектная подготовка проведения строительных работ по реконструкции объектов регламентируется в главе II Положения, в которой установлены:
- требования к комплекту документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию объекта;
- процедура проведения предпроектной подготовки и согласования документов;
- процедура проектной подготовки и согласования проектной документации.
В соответствии с Положением круг лиц, с которыми подлежат согласованию материалы предпроектных проработок, проектной и исходно-разрешительной документации, не включает в себя собственников объекта, для выполнения строительных работ на котором получается разрешение.
В федеральном законодательстве требование получить согласие собственника при реконструкции объекта прямо предусмотрено в абз.3 п.2 ст.3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ". Однако данная норма действует только в отношении архитектурного объекта, под которым в соответствии со ст.2 указанного закона понимается здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта. Архитектурный проект - это архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно - гигиенические, экологические, архитектурно - художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.
Поэтому, если строительные работы не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика здания, то это здание не должно рассматриваться как архитектурный объект и при его реконструкции не подлежит применению норма ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" о необходимости получения согласия других собственников здания.
Отсутствие установления общего требования на получение при строительстве/реконструкции согласия других собственников по объектам нежилого фонда основано на том, что в соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
При этом, в отличие от помещений общего пользования в домах жилого фонда, которые включаются в состав общих помещений дома и принадлежат в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир на праве общей долевой собственности, использование, например, чердака как части нежилого здания может быть не связано с наличием или отсутствием прав на само здание или его часть.
Законодатель не предусматривает права общей собственности на помещения общего пользования в объекте нежилого фонда. Поэтому в правовых актах прямо не установлена обязанность лица, намеренного использовать чердак, в том числе, и для целей проведения реконструкции, согласовывать это с собственником/другими собственниками здания, что было бы обязательно в отношении нежилых помещений в жилых домах, исходя из их правового режима объекта общей долевой собственности.
Однако, если связанные со строительством/реконструкцией действия ограничивают или препятствуют другим собственникам нежилых помещений в здании осуществлять свои полномочия в отношении их имущества, то можно говорить о нарушении прав собственника. Соответственно, если работы по реконструкции затронут помещения, принадлежащие другому лицу, то необходимо получить предварительное согласие от этого лица на использование принадлежащего этому лицу имущества. Именно с этим связано то, что поскольку только собственник последнего этажа имеет техническую возможность использовать чердачные помещения, не затрагивая при этом интересов других собственников, то другие лица могут использовать чердачные помещения только с согласия собственника помещений последнего этажа.
Исходя из изложенного можно сделать вывод, что лицо, имеющее правовые основания для использование чердачных помещений, вправе осуществлять работы по их реконструкции без согласия других собственников, если производство работ по реконструкции не нарушает и не создает возможность нарушения прав и законных интересов других лиц.
4. В отношениях между собственниками помещений в здании по вопросу использования земельного участка, занимаемого зданием и прилегающего к нему, необходимо учитывать, что земельный участок предоставляется в пользование собственникам помещений на условиях аренды для использования территории под эксплуатацию помещений здания.
Поскольку в этом случае земельный участок является неделимым, а собственниками помещений в здании является несколько лиц, то согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ имеет место множественность лиц на стороне арендатора, которым принадлежит общее право пользования земельным участком в целом. При этом определение долей в праве аренды имеет значение только для налоговых целей и распределения расходов по содержанию земельного участка.
Законодательство не регулирует вопросы взаимоотношения сторон, являющихся арендаторами одного земельного участка, в том числе, по его использованию. В соответствии со статьей 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). По аналогии закона к рассматриваемым отношениям могут быть применены нормы, регулирующие вопросы общей собственности, поскольку в рассматриваемом случае можно говорить об общем праве аренды земли. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Если исходить из данной нормы, то использование одним из арендаторов земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, для целей проведения строительных работ должно осуществляться по соглашению с другими арендаторами. В случае, если один из арендаторов земельного участка препятствует проведению строительных работ, то вопрос о возможности использования земельного участка для этих целей должен быть решен судом. При этом за одним из собственников может быть признано право на использование земельного участка для проведения строительных работ, если это не будет препятствовать другим арендаторам использовать земельный участок в части, необходимой для эксплуатации принадлежащих им нежилых помещений.
Другой вариант - это выделение уполномоченными органами этому собственнику земельного участка под строительную площадку. Строительная площадка - свободный земельный участок либо земельный участок с расположенными на нем строениями, предоставляемый в краткосрочное возмездное пользование на период строительства (реконструкции) для ведения строительных работ. Однако если земельный участок, выделенный под строительную площадку, будет захватывать часть арендованного земельного участка, то также могут возникнуть проблемы с тем, что другие арендаторы будут чинить препятствия для его использования под строительную площадку.
|
